Блог

Мнение юриста о проблемах в жилищных отношениях

Шингиль Елеусинов – юрист Bas Nomos

- Шингиль, как давно вы участник процессов в построении жилищно-коммунальных отношений?
- Можно сказать, что не так давно. Всего 4 года. Здесь больше необходимо измерять количеством опыта взаимодействия с клиентами.  Я проработал в одной из самых крупных управляющих компаний, большую часть времени занимался юридической работой. Всего абонентов составляло примерно 45 000, это по 10 000 обращений в месяц могло достигать. По мере необходимости перешел к управлению продолжая работать с клиентами. Моя задача - быть юристом и создавать условия для того, чтобы Закон и НПА работали и соблюдались.

- Ваше отношение к реформе, насколько она была нужна?
- Сама цель Закона и новые поправки от 07.01.2020 года ясна и понятна, для некоторых домов она вполне реализуема и даже позволит предоставить собственникам желаемый сервис. Мы должны понимать, что недвижимость — это не только среда жизнедеятельности, но и инвестиция. Квартира, чтобы не падала в цене, дом и инфраструктуру дома необходимо развивать на рынке недвижимости. Помимо шикарного ремонта в квартире особое влияние оказывает внешнее состояние самого дома и сервиса. Поэтому в первую очередь рекомендую не публиковать негативные посты в социальных сетях о застройщиках и управляющих компаниях с привязкой к вашему дому. Взаимоотношения какими бы они не были, должны проходить в официальном ключе, то есть переписка, запросы и совместные акты, подписанные уполномоченными лицами. 

- Что на сегодняшний день из той деятельности, которую осуществляют ОСИ является одним из непростых этапов? 
- В целом в самом создании ОСИ нет ничего сложного. Чтобы наиболее безболезненно пройти процесс перехода на новую форму управления, на этапе принятия решения о смене формы управления объектом кондоминиума рекомендую составить поэтапный план, какого результата этим хотите достичь? Важно в этом процессе не цепляться за устные обещания лиц, которые управляли домом ранее.
Хаотичные действия на волне решимости о быстрой смене управляющей или сервисной компаний может привести к ступору в дальнейшем обслуживании и содержании общего имущества.  Все мы понимаем, что созданное ОСИ начинает свою деятельность с нулевым балансом, рассчитывать на мгновенные денежные поступления не стоит, следует все рационально взвесить, оценить будущий бюджет дома с учетом дебиторской задолженности и дополнительных расходах на ближайшие полгода минимум, сделать предварительный расчет сметы расходов и вывести средний тариф для собственников квартир, нежилых помещений.

- Что может войти в статью «дополнительные расходы»?
- К дополнительным расходам следует включить адвокатские запросы, юридическое сопровождение и представительство в судах, экспертизы и прочие административные затраты. После того как будут известен будущий тариф, необходимо запросить документацию у УК и Застройщиков. На первом этапе требовать полного перечня предусмотренного п. 2 ст. 31. и п. 4 ст. 48-1 ЗРК «О жилищных отношениях» совсем не обязательно, можно обойтись протоколом о регистрации объекта кондоминиума с долями и перечнем общего имущества, проектной, исполнительной документацией, схемами инженерных сетей, эскизным проектом, акты раздела балансовой принадлежности, согласованной с АРЭК разрешенной мощности, актом приема передачи от Застройщика к управляющей компании с указанием замечаний и дефектов от принимающей стороны, протоколы общих собраний и часть финансовой документации. Даже в случае отсутствия технических познаний в области строительства и обслуживания данные документы у Вас попросят сервисные компании для оценки стоимости и объема оказываемых услуг, даже профессионалы в области обслуживания не смогут нормально приступить к обслуживанию без технической документации. (Пример мы никогда не читаем инструкцию на бытовую технику и для того, чтобы познать простейший функционал нам требуется время, порой этого времени просто нет, идет залив квартир из системы отопления, проведенной по полу и для того, чтобы определить источник протекания в системе, придется демонтировать полностью напольное покрытие в квартире).  

- Как вы относитесь к судебным спорам? Насколько это необходимая мера или все-таки вынужденная?
- Лучшая битва та, которая не состоялась. Направляйте официальные запросы Застройщику и УК о предоставлении документов от имени инициативной группы, а в случае уже зарегистрированного ОСИ от председателя ОСИ. В случае их отсутствия либо отказа в предоставлении направляется адвокатский запрос в уполномоченные государственные органы и организации. Последней инстанцией в получении законно истребуемых документов является суд. Перед подачей в судебные органы необходимо по перечню, указанному в статьях 31 и 48-1 отобрать отсутствующие документы, изложить суть требований в исковом заявлении заранее уведомив Застройщика и УК о намерении обратится в судебные органы.

- Много ли времени уйдет у собственников на суды?
- Мы с вами понимаем, что решение споров в суде может растянуться от двух месяцев и более, поэтому с этим вопросом в случае категорического игнорирования не следует затягивать. В случае правильного оформления искового заявления и наличия полной доказательной базы такие требования удовлетворяются, но исполнение решения суда может быть не возможным ввиду ограниченного срока хранения определенного перечня документов государственными органами либо ликвидации компании застройщика.

- У вас достаточный опыт взаимодействия с Застройщиками, отклонения по проектам насколько часто встречающийся факт?
- Отклонения по проектам происходят чаще у недобросовестного Застройщика. Во все времена для выхода из кризиса и запуска экономии государство активно поддерживает и развивает строительство жилого фонда и дорог, поэтому сейчас мы можем наблюдать некий строительный бум. Строительный рынок насыщен строительными компаниями и девелоперами, которые развивают это направление во время спроса. Для всех руководителей ОСИ есть общая рекомендация, внимательно изучать проектную документацию, расположение квартир и мест общего пользования, при возможности запросив копии документов.
Если все же как вы считаете имеет место существенное отклонение от проекта и нормативов, к примеру протекание авто-паркинга, обрушение фасада и прогиб несущих конструкций, то в обязательном порядке необходимо уведомлять ГУ Управление контроля и качества городской среды, местные исполнительные органы. Устранить нарушения необходимо в обязательном порядке, при необходимости провести экспертизу на соответствие нормам СНиП, данный документ позволит обосновать в суде суть и критичность нарушений. Является заблуждением, что срок гарантии на введенный в эксплуатацию жилой комплекс составляет 2 года, срок гарантии – понятие размытое, которое может составлять от месяца на оконные ручки до 25 лет и более в зависимости от конструктивов. Поэтому здесь нужно прислушаться к мнениям экспертов в области строительства и эксплуатации. Зачастую собственники сами нарушают первичный проект жилого комплекса устанавливая на пандусах автоматические шлагбаумы, калитки и ворота, ведь любое изменение необходимо согласовывать с уполномоченными государственными органами внося изменения в проект.
К сожалению, встречаются на данном рынке недобросовестные Застройщики, которые незаконно выделили из состава общего имущества места для последующей реализации в качестве кладовок и нежилых помещений, переоформляли технические этажи под жилые и т.д. Все это при несоблюдении строительных нормативов могут обернуться для всех собственников проблемой в будущем, так как увеличивается нагрузка на инженерное оборудование и системы, которая влечет перебои с электричеством и слабое давление воды. Одним из пугающих случаев со слов одного из обратившегося ко мне за консультацией была ситуация, когда собственники по долгу не могли получить правоустанавливающие документы на свое имущество и при обращениях в государственные органы выяснилось, что по первоначальному проекту этажей и подъездов было меньше. Также может повлечь сложности при дальнейшем обслуживании. Руководители должны понимать, что реализация в частную собственность технических помещений затруднит доступы к насосным станциям и других важным системам дома. На сайте акима города периодически публикуется перечень Застройщиков и объектов, по которым разрешено или запрещено привлекать средства дольщиков на приобретение недвижимости.
Советы:
1.      Ответственно и взвешенно подходите к самостоятельному обслуживанию жилого комплекса, соберите необходимый пакет документов, правильно рассчитайте бюджет дома заложив расходы на непредвиденные нужды;
2.      Помните, что дом — это среда жизнедеятельности и она требует постоянного и качественного обслуживания, которая не потерпит экономии и расточительства;
3.      Уделяйте больше времени на управление домом и решения глобальных вопросов, не заморачиваясь на текущем обслуживании по уборке и благоустройстве;
4.      Не затягивайте с передачей в городские коммунальные службы инженерные системы (колодцы, дгу, освещение фасада и т.д.);
5.      Не тратьте силы и время на выяснение отношений с застройщиком и УК переносите это в правовое поле, суд решит кто прав;
6.      Соблюдайте сроки обращений в суд так как они ограничены, а их нарушение будет являться основанием для отказа в принятии.

Сама реформа очень правильная никто не будет переживать за дом как сами собственники, понятно, что Закон не идеален и требует технических доработок, но перспектива развития имеется. Новоиспечённым председателям ОСИ, прошедшим огонь, воду и подвалы по прошествии года под силу все - даже собрать комбайн или построить дом своей мечты.
Большое спасибо за внимание, всем успехов в начинаниях и достижения поставленных результатов.
Made on
Tilda